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內政部新修正的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」已經在109年9月1日生效，行政院消保處也公布了新版的「住宅定型化租約規範」，新的定型化契約作了不少修正，消保處表示，房屋租賃2.0上路之後，可以建立更健全的租屋市場秩序，同時也列出了七項重點說明。

資料來源：消費者保護處新聞稿

圖片來源：內政部住宅租賃契約懶人包 PPT

經過詳細研究，租賃新舊制總共整理出十處重點，到底改了什麼？ 我們快點來跟大家介紹


新制1：確認租賃標的標示新增選項
新制增加了「房屋稅籍編號」、「位置略圖」等兩個欄位可選填。對，選填，房東、房客雙方講好約定填或不填。

一般來說，過去我跟房客的租約主要是填寫詳細地址，較少用到「房屋稅籍編號」和「位置略圖」，現在有要求就會標示上去。
 

「位置略圖」我相信這個字眼好理解，也就是畫出大約的地理位置圖，並標示租屋處的相對應位置。我覺得是有輔助作用，但習慣上還是會寫上詳細地址更加正確。
 

「房屋稅籍編號」就需要說明一下，這編號每一間房子都有，各位屋主每年都會收到稅務單位寄發的「房屋稅繳納通知書」上，都會寫上稅籍編號，也可以透過網路查詢得知，值得注意的是，非屋主本人也查得到。

圖片來源：內政部住宅租賃契約懶人包 PPT

新制2：日租房租賃至少三十日
日租房最常見的問題就是消防阿和一些有關安全設備有些都沒經過檢驗，所以政府近年來一直在取締日租房，也就是日租套房，時常在網路訂房平台、或是日租房業者網站上都能線上訂房，不過，新制就算限制租賃期至少三十日，但是實際大多是短租房客，實在很難有長達三十日的租屋需求，而且，日租房業者通常也不會使用官方範本跟房客簽定型化契約。原本的立意很好，不過執行上有些困難。

新制3：租期內禁漲租金
定型化契約應記載事項第四點，為保障承租人權益，明訂出租人於租賃期間不得「調漲」租金
這項規定有利保障租客權利，換句話說，如果房東要漲租金，就必須等到租約期滿之後，另定新的租約才能調漲租金。

這項規定過去我們的經驗就一直都是這樣堅持住，你想想，租約就是雙方需要共同遵守的，既然都已經講好租金，屋主怎麼能夠說漲就漲呢，更何況租約就是該雙方協商才是

新制4：押金擔保可扣抵項目範圍增加
應記載事項第5點，將「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」納入押金擔保範圍。

白話的說，房東向房客收取的押金所能擔保的範圍擴大了，大大維護了房東應有的權益。

「欠繳之租金」指的是在租約期限內，房客該繳而未繳的租金。
「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」是指房客不正常得使用房子，比如說放火燒房子、用鐵鎚把牆砸壞這類，根本故意破壞的行為，反過來說如果正常使用，但房子自己壞了裂了，那房東就不能要求房客負擔維修費用，不過這部分在實務上有時很難判斷
「處理遺留物之費用」是說租約期滿後，房客的東西沒搬乾淨，例如屋內還留有垃圾雜物小傢俱之類，經催告不取回，視為拋棄所有權，此時房東清理房客遺留物品的清潔費、運送費等等

也就是上述三大類型都是押金的擔保範圍，下次再遇到就可以名正言順扣押金 XD

新制5：電價收費上限
應記載事項第六點，明訂「電費區分『夏月』及『非夏月』分別計價，且均不得超過『台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額』」。

這邊要先解釋一下夏月，也就是六月一日至九月三十，非夏月則是其他時間都算

有這個概念之後，再來看第二句「用電量最高級距」

首先來看一下這張表：

資料取自：台灣電力公司《各類電價表及計算範例》

從上表來看，也就是用越多電，電費就越貴的意思

重點來了：也就是說，夏時房東最高只能收每度六點四一元電費，非夏月最高每度只能收五點○三元電費。

打從十五年前，我的第一份租約開始，就已經定訂電費區分『夏月』及『非夏月』分別計價，在我的經營策略中，房客與房東本來就該有良好的互動，房東本就該好好照顧房客，只有讓房客住得舒舒服服，才會有長久的良好的租賃關係，說穿了，收租才收的長久嘛，電費這種東西，就是足夠繳給台電就好。


圖片來源：內政部住宅租賃契約懶人包 PPT

新制6：附屬設備修繕要注意
新制規定中修改，「租賃住宅及附屬設備原則上應由『出租人』負責修繕。出租人為修繕所為之必要行為，承租人無正當理由不得拒絕。修繕期間若租賃住宅不能居住使用，承租人得請求扣除全部或部份租金。」

也就是說，房子和附屬的設備如家電、家具等，如果沒有特別約定的話，房東就得負起修繕義務。房東若有修繕必要性，房客除非有正當理由，否則也不能拒絕房東。假設房子整修期間不能居住，房客還可以要求減收租金。

不過房客自行裝潢房子、或添購家具損壞，房東自然就沒有修繕的義務，我認為是合理，因為不是房東提供的服務嘛，也就是下一條接著看

新制7：增設裝修修繕要注意
應記載事項第十點，「室內裝修應經出租人同意，裝修增設部分若有損壞，由『承租人』負責修繕。」
很多長期租客，想讓自己住得更合意，就會想要室內裝修，但現在規定必須徵求房東同意才能進行，而且若新設的裝修損壞了，得要自行修理。舉個例子，如果房客在室內蓋了一座廚房流理台，萬一流理台壞了，那麼房客得負責修繕，房東可沒義務替房客修。
 

圖片來源：內政部住宅租賃契約懶人包 PPT

新制8：違反規定的特殊解約
新制中「出租人及承租人得提前終止租約之法定事由，並規定應於一定期限前（按其情形有三個月及三十日二種期限）以書面通知他方。惟，若有『危害公共安全』、『損害建築結構安全』或『危及承租人安全健康』之情形，『得不先期通知』」。

這段需要特別翻譯一下，意思是不管房東或租客想提早解約，避免口說無憑，需要提早用書面通知對方。但房東若發現房客在房子做危害公共安全的事，譬如說放火藥 (太誇張啦)，就可以臨時講要提前解約。房客若發現租屋處會傷害人體健康，比如說突然發現房子是鋼筋外露(太扯啦)，只需要臨時通知就能解約。
 

圖片來源：內政部住宅租賃契約懶人包 PPT

新制9：意定終止 = 房東、房客雙方自行約定終止
意定終止：即使無法定終止租約之事由，租賃雙方在權利衡平之前提要件下，可約定是否得提前終止租約。提前終止租約應「至少於終止前一個月」通知他方，未為先期通知者，應賠償他方「最高一個月租金額」之違約金。(應記載事項第14點)

簡單講：只要雙方合意約定就OK啦，但提前終止租約要在一個月前通知對方，如果沒事先通知，就要賠償違約金，違約金不得超過一個月租金。

新制10：打擊惡房客！
應記載事項第十五點及第十九點，明訂「租賃關係終了時，「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定，以迅速終結租賃法律關係」。

從有房屋租賃開始，惡房客租約期滿仍霸占房子，一直是房東的惡夢，而且在「租賃住宅返還」方面，房東還是劣勢，要是房東自已開門，把房客架出去，容易有法律糾紛，即使新制修改，大部份房東往往會向法院提出民事訴訟來解決。

租賃專法第十二條第二項規定，「前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除。不足者，出租人得請求承租人給付。」

翻譯一下，如果屋內有房客的遺留物，房東應該向租客催告，要求租客在期限內拿走，若經過催告期限滿還不拿走，「視同房客自動拋棄遺留物的所有權」，房東就可以自行處理遺留物，也就是上面新制4所提到的部分。

如果各位房東有遇到類似的問題，我們有開發一套克制的方法，可以點我了解看看 https://www.youtube.com/watch?v=lza12HHbmTs


圖片來源：內政部住宅租賃契約懶人包 PPT
 

不只有保障，還有罰則!?

未來房東提供給房客的租約，要是違反了「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，房客可向消保單位檢舉申訴，主管機關將限期要求房東改善，如果房東不配合改善，將被罰３萬～３０萬的罰緩；若房東持續不改善，則會被在處５萬～５０萬的罰緩。

此外，租賃雙方均須出示身分相關證明文件，若不願提供者，可依《消費者保護法》規定處3至30萬元罰緩！

新制很好，還需加強
房客在新版法律上似乎比較佔優勢，事實上不一定。新版契約對於房客續租是沒有保障的，因此，房東可以自行決定想不想讓房客續住，或約到期後增加租金。

常見的實務經驗

政府發展健全房屋市場政策，鼓勵房客會把租金拿去報稅、遷戶籍，還可申請租屋補助等等，結果呢，房東就因此被國稅局追著繳稅。雖然新制規定不能漲租金，但是房東還是可以事先告知隔年續租租金需漲價，而且調漲的幅度沒有限制，在我看來，要避免這樣的問題，就是租屋契約細節都要全部看清楚問清楚，很重要的一定要做公正和報稅。

再補充一個觀念，若一般人自訂的租屋契約違反「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，那違反部分則直接視為無效，房東若故意拿掉對自己不利的條款，即使被刪減掉，還是有法律效益喔！

圖片來源：內政部住宅租賃契約懶人包 PPT

本文參考資料來源：

＊ 詳細的定型化契約應記載及不得記載事項，可以參考行政院網站。

【法規】修正「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」

【法規】修正「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」

內政部新聞稿:新版租屋契約9/1上路 房東房客權益更有保障

住宅租賃契約懶人包 PPT原始檔 這次的圖片還挺好看的

【 契約】109年新版住宅租賃契約書(空白契約)-橫式 下載位置