新手懶人包! 房地合一稅2.0是什麼? 新舊制差別? 節稅、試算?申報? 最常問的13Q&A重點全部筆記!

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簡單介紹房地合一稅!

 

房地合一稅,這個政府打房的新手法,房地產不論是自住、換房或是投資時一定要計入的成本,只要轉售有獲利,就得被課稅,若不事先規劃清楚,獲利將近一半,可都要繳給國庫!(! ~~~)

在過去房地合一稅法通過之前,是以土地、建物分開課稅的:也就是土地交易獲得的利潤就按公告現值課徵 土地增值稅 ;而房屋交易所得的利潤則是按實價課徵所得稅,所以房地合一稅就是整合這兩者,讓房產買賣中獲利的課稅方式能夠統一。


濃縮一句話:賣房賣地有賺錢的部分,都要課稅


好,重點來了~房地合一稅2.0 最常問的13Q&A是哪些呢? 全部重點一次筆記起來!

 

Q1.房地合一稅 2.0 的稅率?

已在2021年上路的房地合一稅 2.0 稅率的比例做了很重要的調整,尤其是持有 2 年內的稅率直接拉高到 45%,對於短期持有的買賣影響就很大,長期持有的稅率變化幅度不大;

持有時間及稅率請參考下表:

持有時間長度

稅率

持有時間小於 2

45%

持有時間超過 2 年 & 小於 5

35%

持有時間超過 5 年 & 小於 10

20%

持有時間超過 10

15%

到底有哪些修訂呢? 再來看看這個

 

Q2.房地合一稅2.0和1.0有什麼不同?

修法後,主要的修訂是個人短期交易房地適用高稅率,持有房地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年未逾5年者,稅率為35%;此外,這次還將預售屋、特定股權交易納入房地合一課稅範圍,關於預售屋的部分,下方章節還會額外說明

來來來,快速看比較表格更容易懂,變色的欄位就是不同處:

持有時間 \ 適用稅率

修法前 1.0

修法後 2.0

1 年以內

45 %

45 %

超過 1年 小於 2

35 %

45 %

超過 2年 小於 5

20 %

35 %

超過 5年 小於 10

20 %

20 %

超過 10

15 %

15 %

 

對於房地合一2.0 的持有時間和對應稅率還是不理解的話,看這個表格:

顏色越重,課稅率越高喔

稅率

45 %

45 %

35 %

35 %

35 %

20%

20%

20%

20%

20%

15 %

持有時間

1年

2年

3年

4年

5年

6年

7年

8年

9年

10年

11年

   

有修訂

有修訂

有修訂

有修訂

           

 

Q3.房地合一稅2.0開始實施日期和適用條件?

  • 房地合一稅2.0110 7 1 日開始實施。
  • 個人及營利事業105 1 1 日以後取得之房地,於110 6 30 日以前交易者,適用房地合一稅1.0 規定課稅;

 

Q4.房地合一稅申報時機?

由於修法後擴大課稅的交易類型,所以需要申報的時機點就分為以下 4 個,基本上都是完成登記或交易的隔天起算30日內要申報,請大家特別留意喔:

  • 一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內申報
  • 預售屋交易:預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內申報
  • 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內申報
  • 股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內申報

 

Q5.房地合一稅試算及申報範例

房地合一稅公式:

課稅所得= (成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額) X房地合一稅率

小新購買1戶房地產總價1000萬元,持有4年後轉售賣了1100萬元,其中另支付仲介及代書費用約35萬元,假設持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約10萬元。小新出售房地產的課稅所得為400萬元(成交價額1100萬-購入價1000萬元-仲介及代書費用35萬元-土地漲價總數額10萬元)=55萬,再乘上持有435%稅率,需繳交約19萬的房地合一稅 (這麼算的話,獲利大約是36)

財政部也有提供 試算網站,直接輸入數據就可以初步試算,挺方便的

既然一定要申報,該準備些什麼文件資料?

 

Q6.房地合一稅申報要準備哪些文件?

看到這邊大家應該都知道房地合一稅,依規定須在房地完成移轉登記日的隔天起算30日內完成申報,所以需準備房地交易所得稅申報書契約書影本、想抵扣的費用證明等相關文件。

賣方可到各地政事務所,請櫃檯人員協助申報,太忙或沒時間的話,也可以花點錢請地政士代辦。

講到稅務嘛~最要緊的就是來看能不能退稅、減稅,最好是來個免稅對吧,先了解一下退稅

 

Q7.房地合一稅2.0 還能退稅?

依所得稅法第14條之8規定,個人重購自住房地,無論是「先賣後買」,或是「先買後賣」,只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內符合自住規定者,均可申請適用重購退稅或抵稅優惠,就已()繳納稅款範圍內,按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵之稅額,但是記得要符合四個條件,注意下一個標題,否則沒留心就會被追回退稅喔!

 

Q8.房地合一稅2.0 重購退稅還需要哪四個條件?

民眾換屋只要符合自住目的,無論先買後賣,或是先賣後買,房地合一稅即可申請重購退稅,但要符合以下四項條件,否則會被追回退稅。

  • 簽約買賣前一年沒有出租或營業使用
  • 個人、配偶或直系親屬設有戶籍
  • 出售舊屋與買新屋的時間差距2年內
  • 重購退稅房地在5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶

 

Q9.房地合一稅2.0 對預售屋也有極大影響?持有期間怎麼算?

房地合一稅2.0也將預收屋納入規範,預售屋自簽約日起,2年內換約也要課徵45%房地合一稅,而且從預售階段開始一直到成屋階段持有期間通通歸零計算(蝦咪!!)。實務上,預售屋若在成屋前轉賣,因有2~4年的施工期,就會被扣35%以上的重稅,即使等待成屋後,將重新計算持有期,需再滿5年才能降到20%稅率,這就表示從買預售屋開始一路等到成屋,大約7~9年才能有較大的獲利空間,這考驗著投資者的耐心,同時也更適合自住的考量

 

Q10.房地合一稅30萬免稅額是什麼?對預售屋也有影響?

計算課稅所得時,包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等相關費用,未能相關費用證明文件,可按成交價3%計算,過去經驗認知大多是以「總價的3%或者30萬元,取其低」,例如過去預售買價1000萬,換約出售1030萬,因有30萬免稅額,等於獲利30萬不用扣稅直接賺到。


不過要特別注意的是,目前國稅局對於成本認定更為嚴謹,預售屋換約部分則不再適用,新的認定改以「已付款項加上獲利的3%」作為成本


舉例來說:購買1000萬元的預售案,若已付100萬元,轉手換約獲利100萬的狀況試算,現在只能扣除200萬的3%,即只剩下6萬元可以扣除;現在則要(100+100)乘以3%=6萬元,(100-6)乘以0.45=42.3萬,要繳42.3萬元的稅費,大幅壓縮預售換約的獲利空間。

計算請參考下表,可看到課稅及獲利的改變:

項目

市場認定算法

國稅局新認定

算法

總價的3%或者30萬元,取其低

已付款項加上獲利的3%

範例

1000萬出售、獲利100

抵扣費用

1000萬*3%=30

抵扣費用

(100萬+100)* 3%=6

房地合一稅計算

(100-30)* 45% = 31.5萬

(100-6)*45%=42.3萬

獲利計算

100 – 31.5 = 68.5

100 – 42.3 = 57.7萬

 

Q11.房地合一稅2.0減稅條件

雖然說房地合一稅2.0看起來對各種房屋買賣都大縮緊箍咒嚴格規範,但為了避免失手誤傷,在個人方面,還是有 7 種非自願的狀況可以排除重稅喔:

  • 個人因調職及非自願離職(翻譯蒟蒻:當你被迫得調動到其他城市或離開目前工作,導致房子要出售)
  • 遭他人越界建屋(翻譯蒟蒻:當你的土地被別人侵犯,因此想要轉手)
  • 依法遭強制執行(翻譯蒟蒻:指你家被法拍了)
  • 因重大疾病或意外需支付醫藥費(翻譯蒟蒻:你真的生病或意外急需用錢才賣出)
  • 持保護令避開家暴相對人(翻譯蒟蒻:你需要躲避家暴對象只好賣房)
  • 繼承房屋後,未經同意遭其他共有人出售房地持分(翻譯蒟蒻:你不想賣,但你部分已被其他親友賣出)
  • 繼承取得不動產及相關房貸,卻無力償還(翻譯蒟蒻:繼承的房貸,但因付不出所以被迫賣出)

面對上述這 7 種情境的真的是挺無奈的,因此法訂是可以排除適用房地合一稅2.0在未滿 5 年就出售的重稅 (同學們還記得是幾%?),並可適用較低之20% 稅率喔

 

繼承值得注意的是:

出售繼承取得之房地,以被繼承人取得日期判斷是否適用房地合一稅制,被繼承人於10511日以後取得之房地,一律適用新制,繼承人出售後,應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。

 

Q12.個人課稅所得400萬元以下免稅條件是?

家庭人口變多,小孩長大,總是會有換屋的需求,因此只要該房屋符合「自用住宅」 3 大條件,就可以享有自用住宅優惠唷!

  1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6
  2. 交易前6年內,無出租、無供營業或執行業務使用
  3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定

房地合一稅自用住宅優惠

交易獲利金額

適用稅率

400 萬以下

免稅

超過 400

例如:獲利500

就超出部分課徵 10%

例如:(500萬–400) * 10% = 課稅 10

 

Q13.賣房有賺錢才要繳房地合一稅?

這是一個房地合一的繳稅迷思

前面大都是提到,房地合一稅是針對房產交易中的獲利的部分課稅,但萬一我的投資不僅沒有賺錢還賠錢的話那該怎麼辦?

如果你是「賠錢賣」的交易產生虧損,也要在前面說的 4 個申報時間起始點後的 30 日內申報。而且如果沒有在期限內申報,還會被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰;萬一國稅局查到還被發現有需要補的稅額,則會按漏掉的稅額處 3 倍以下的罰鍰,真的得不嘗失!

總而言之,除了極少數的特殊情況,不然不論你賺錢、賠錢都要申報房地合一稅!這樣,同學們你學會了嗎?

如果你有在文章中學到些知識,也許你的朋友也需要喔,歡迎分享給身邊的朋友,並且訂閱追蹤我的部落格喔~


 

 

 

 

資料來源:

財政部【房地合一2.0】-房地合一稅2.0 專區

 

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