新手懶人包! 房地合一稅2.0是什麼? 新舊制差別? 節稅、試算?申報? 最常問的13個Q&A重點全部筆記!
簡單介紹房地合一稅!
房地合一稅,這個政府打房的新手法,房地產不論是自住、換房或是投資時一定要計入的成本,只要轉售有獲利,就得被課稅,若不事先規劃清楚,獲利將近一半,可都要繳給國庫!(喔! 不~~~)
在過去房地合一稅法通過之前,是以土地、建物分開課稅的:也就是土地交易獲得的利潤就按公告現值課徵 土地增值稅 ;而房屋交易所得的利潤則是按實價課徵所得稅,所以房地合一稅就是整合這兩者,讓房產買賣中獲利的課稅方式能夠統一。
濃縮一句話:賣房賣地有賺錢的部分,都要課稅
好,重點來了~房地合一稅2.0 最常問的13個Q&A是哪些呢? 全部重點一次筆記起來!
Q1.房地合一稅 2.0 的稅率?
已在2021年上路的房地合一稅 2.0 稅率的比例做了很重要的調整,尤其是持有 2 年內的稅率直接拉高到 45%,對於短期持有的買賣影響就很大,長期持有的稅率變化幅度不大;
持有時間及稅率請參考下表:
持有時間長度 |
稅率 |
持有時間小於 2 年 |
45% |
持有時間超過 2 年 & 小於 5 年 |
35% |
持有時間超過 5 年 & 小於 10 年 |
20% |
持有時間超過 10 年 |
15% |
到底有哪些修訂呢? 再來看看這個
Q2.房地合一稅2.0和1.0有什麼不同?
修法後,主要的修訂是個人短期交易房地適用高稅率,持有房地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年未逾5年者,稅率為35%;此外,這次還將預售屋、特定股權交易納入房地合一課稅範圍,關於預售屋的部分,下方章節還會額外說明
來來來,快速看比較表格更容易懂,變色的欄位就是不同處:
持有時間 \ 適用稅率 |
修法前 1.0 |
修法後 2.0 |
1 年以內 |
45 % |
45 % |
超過 1年 小於 2年 |
35 % |
45 % |
超過 2年 小於 5年 |
20 % |
35 % |
超過 5年 小於 10年 |
20 % |
20 % |
超過 10 年 |
15 % |
15 % |
對於房地合一2.0 的持有時間和對應稅率還是不理解的話,看這個表格:
顏色越重,課稅率越高喔
稅率 |
45 % |
45 % |
35 % |
35 % |
35 % |
20% |
20% |
20% |
20% |
20% |
15 % |
持有時間 |
1年 |
2年 |
3年 |
4年 |
5年 |
6年 |
7年 |
8年 |
9年 |
10年 |
11年 |
有修訂 |
有修訂 |
有修訂 |
有修訂 |
Q3.房地合一稅2.0開始實施日期和適用條件?
- 房地合一稅2.0自110 年7 月1 日開始實施。
- 個人及營利事業105 年1 月1 日以後取得之房地,於110 年6 月30 日以前交易者,適用房地合一稅1.0 規定課稅;
Q4.房地合一稅申報時機?
由於修法後擴大課稅的交易類型,所以需要申報的時機點就分為以下 4 個,基本上都是完成登記或交易的隔天起算30日內要申報,請大家特別留意喔:
- 一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內申報
- 預售屋交易:預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內申報
- 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內申報
- 股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內申報
Q5.房地合一稅試算及申報範例
房地合一稅公式:
課稅所得= (成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額) X房地合一稅率
小新購買1戶房地產總價1000萬元,持有4年後轉售賣了1100萬元,其中另支付仲介及代書費用約35萬元,假設持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約10萬元。小新出售房地產的課稅所得為400萬元(成交價額1100萬-購入價1000萬元-仲介及代書費用35萬元-土地漲價總數額10萬元)=55萬,再乘上持有4年35%稅率,需繳交約19萬的房地合一稅 (這麼算的話,獲利大約是36萬)
財政部也有提供 試算網站,直接輸入數據就可以初步試算,挺方便的
既然一定要申報,該準備些什麼文件資料?
Q6.房地合一稅申報要準備哪些文件?
看到這邊大家應該都知道房地合一稅,依規定須在房地完成移轉登記日的隔天起算30日內完成申報,所以需準備房地交易所得稅申報書、契約書影本、想抵扣的費用證明等相關文件。
賣方可到各地政事務所,請櫃檯人員協助申報,太忙或沒時間的話,也可以花點錢請地政士代辦。
講到稅務嘛~最要緊的就是來看能不能退稅、減稅,最好是來個免稅對吧,先了解一下退稅
Q7.房地合一稅2.0 還能退稅?
依所得稅法第14條之8規定,個人重購自住房地,無論是「先賣後買」,或是「先買後賣」,只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內且符合自住規定者,均可申請適用重購退稅或抵稅優惠,就已(應)繳納稅款範圍內,按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵之稅額,但是記得要符合四個條件,注意下一個標題,否則沒留心就會被追回退稅喔!
Q8.房地合一稅2.0 重購退稅還需要哪四個條件?
民眾換屋只要符合自住目的,無論先買後賣,或是先賣後買,房地合一稅即可申請重購退稅,但要符合以下四項條件,否則會被追回退稅。
- 簽約買賣前一年沒有出租或營業使用
- 個人、配偶或直系親屬設有戶籍
- 出售舊屋與買新屋的時間差距2年內
- 重購退稅房地在5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶
Q9.房地合一稅2.0 對預售屋也有極大影響?持有期間怎麼算?
房地合一稅2.0也將預收屋納入規範,預售屋自簽約日起,2年內換約也要課徵45%房地合一稅,而且從預售階段開始一直到成屋階段,持有期間通通歸零計算(蝦咪!!)。實務上,預售屋若在成屋前轉賣,因有2~4年的施工期,就會被扣35%以上的重稅,即使等待成屋後,將重新計算持有期,需再滿5年才能降到20%稅率,這就表示從買預售屋開始一路等到成屋,大約7~9年才能有較大的獲利空間,這考驗著投資者的耐心,同時也更適合自住的考量
Q10.房地合一稅30萬免稅額是什麼?對預售屋也有影響?
計算課稅所得時,包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等相關費用,未能相關費用證明文件,可按成交價3%計算,過去經驗認知大多是以「總價的3%或者30萬元,取其低」,例如過去預售買價1000萬,換約出售1030萬,因有30萬免稅額,等於獲利30萬不用扣稅直接賺到。
不過要特別注意的是,目前國稅局對於成本認定更為嚴謹,預售屋換約部分則不再適用,新的認定改以「已付款項加上獲利的3%」作為成本
舉例來說:購買1000萬元的預售案,若已付100萬元,轉手換約獲利100萬的狀況試算,現在只能扣除200萬的3%,即只剩下6萬元可以扣除;現在則要(100萬+100萬)乘以3%=6萬元,(100萬-6萬)乘以0.45=42.3萬,要繳42.3萬元的稅費,大幅壓縮預售換約的獲利空間。
計算請參考下表,可看到課稅及獲利的改變:
項目 |
市場認定算法 |
國稅局新認定 |
算法 |
總價的3%或者30萬元,取其低 |
已付款項加上獲利的3% |
範例 1000萬出售、獲利100萬 |
抵扣費用 1000萬*3%=30萬 |
抵扣費用 (100萬+100萬)* 3%=6萬 |
房地合一稅計算 |
(100-30)* 45% = 31.5萬 |
(100-6)*45%=42.3萬 |
獲利計算 |
100 – 31.5 = 68.5萬 |
100 – 42.3 = 57.7萬 |
Q11.房地合一稅2.0減稅條件
雖然說房地合一稅2.0看起來對各種房屋買賣都大縮緊箍咒嚴格規範,但為了避免失手誤傷,在個人方面,還是有 7 種非自願的狀況可以排除重稅喔:
- 個人因調職及非自願離職(翻譯蒟蒻:當你被迫得調動到其他城市或離開目前工作,導致房子要出售)
- 遭他人越界建屋(翻譯蒟蒻:當你的土地被別人侵犯,因此想要轉手)
- 依法遭強制執行(翻譯蒟蒻:指你家被法拍了)
- 因重大疾病或意外需支付醫藥費(翻譯蒟蒻:你真的生病或意外急需用錢才賣出)
- 持保護令避開家暴相對人(翻譯蒟蒻:你需要躲避家暴對象只好賣房)
- 繼承房屋後,未經同意遭其他共有人出售房地持分(翻譯蒟蒻:你不想賣,但你部分已被其他親友賣出)
- 繼承取得不動產及相關房貸,卻無力償還(翻譯蒟蒻:繼承的房貸,但因付不出所以被迫賣出)
面對上述這 7 種情境的真的是挺無奈的,因此法訂是可以排除適用房地合一稅2.0在未滿 5 年就出售的重稅 (同學們還記得是幾%嗎?),並可適用較低之20% 稅率喔
繼承值得注意的是:
出售繼承取得之房地,以被繼承人取得日期判斷是否適用房地合一稅制,被繼承人於105年1月1日以後取得之房地,一律適用新制,繼承人出售後,應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。
Q12.個人課稅所得400萬元以下免稅條件是?
家庭人口變多,小孩長大,總是會有換屋的需求,因此只要該房屋符合「自用住宅」的 3 大條件,就可以享有自用住宅優惠唷!
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年
- 交易前6年內,無出租、無供營業或執行業務使用
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定
房地合一稅自用住宅優惠 |
|
交易獲利金額 |
適用稅率 |
400 萬以下 |
免稅 |
超過 400 萬 例如:獲利500萬 |
就超出部分課徵 10% 例如:(500萬–400萬) * 10% = 課稅 10萬 |
Q13.賣房有賺錢才要繳房地合一稅?
這是一個房地合一的繳稅迷思
前面大都是提到,房地合一稅是針對房產交易中的獲利的部分課稅,但萬一我的投資不僅沒有賺錢還賠錢的話那該怎麼辦?
如果你是「賠錢賣」的交易產生虧損,也要在前面說的 4 個申報時間起始點後的 30 日內申報。而且如果沒有在期限內申報,還會被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰;萬一國稅局查到還被發現有需要補的稅額,則會按漏掉的稅額處 3 倍以下的罰鍰,真的得不嘗失!
總而言之,除了極少數的特殊情況,不然不論你賺錢、賠錢都要申報房地合一稅!這樣,同學們你學會了嗎?
如果你有在文章中學到些知識,也許你的朋友也需要喔,歡迎分享給身邊的朋友,並且訂閱追蹤我的部落格喔~
資料來源:
留言列表