斡旋金與要約書 要選哪一個?



一、 什麼是「斡旋金」?

當您想要知道這個東西的時候,肯定您已經看到心目中理想的房子,而且到了準備出價的階段,現在大多的消費者都是透過房屋仲介業者購買房屋,當你看中意某間房屋,想跟與屋主進行議價的時候,仲介業者通常就會跟你說:為表現你要買的誠意,要求你先付一些訂金來向屋主斡旋差價,講白一點就是希望拿點白花花的鈔票去迷惑屋主,讓屋主能同意你的出價,而當屋主同意你的出價時,這些訂金就會轉成定金(可參閱文章是"定金"?還是"訂金"?來了解兩種的差異),並同時達成該筆買賣,等於就是買到房子而且必須要和屋主簽訂契約。一般仲介者所用之單據,俗稱為「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等等名詞意思都很接近。

 
斡旋金制度其實是仲介業者自創的,屬於非典型契約,不過由於法律上並沒有明確去定義它,仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時,可能就會因為解釋和認知上的不同,常常會發生爭議。最常見的爭議包括:可否單方撤銷斡旋金契約?如何認定仲介業者已完成斡旋交易?若消費者於斡旋交易完成後反悔不買,仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費?基本上,這些爭議都屬於私權爭議,當仲介業者與消費者發生爭議無法解決時,都必須透過法院的司法救濟程序作出最終的判決,所以,在簽訂斡旋金契約時,一定要看清楚雙方間的權利義務,如對契約文字有疑義時,最好也用白話文特別註明雙方真正想表達得含義,以避免事後可能發生的爭議。

二、 什麼是「要約書」?

由於斡旋金制度在實際運作上爭議還是比較多,所以內政部特別制定了「要約書」範本,藉以取代業者自創的斡旋金制度,這個我必須說很難得覺得政府真的是佛心來的。
所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書,行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者,而以簽訂要約書交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之,一旦屋主同意買方之要約內容時,該交易即屬完成,消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。

有看到吧,確實是可以不付斡旋金給仲介業者,但是要確實注意,一旦仲介完成傳達而且屋主點頭說要賣了,原則上就視同買賣契約生效,若買方反悔,屋主(賣方)仍然可選擇要求買方履行契約,當然也可選擇解除契約,請求損害賠償的喔。也因為這樣,為求審慎,內政部要約書範本中,還特地給消費者有攜回契約審閱權,於賣方承諾前並得為撤回要約之規定,一般來說審閱期最少三天。


三、 到底要選擇使用「要約書」還是「斡旋金」?

以我個人的觀點來看,還是以要約書為主,畢竟要拿出斡旋金是拿出我們的血汗錢,一但拿錢出來,不論什麼理由,房仲都會想盡辦法不吐出來的,而且萬一說不準,那個房仲拿了錢就跑了怎麼辦? 但我不是說每個房仲都這樣,只是講萬一而已,房仲大部份人都還是很好的。而且要約書就能達到和斡旋金一樣的功效,反正都是要請仲介跟買方議價嘛,但是物件若確實很喜歡,且在價格上也有機會達到心中的水平,使用斡旋金有時確實會比要約書來得更有效力的喔!白花花的銀子誰不愛呢?重點是:如果房仲在收斡旋金之前,沒有以書面告知可選擇要約書的話,那可是違法的喔!

四、 我應如何循求法律救濟呢?
消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害,可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定,向民事法院提起訴訟,請求損害賠償。

參考資料:行政院公平交易委員會

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