斡旋金與要約書要選哪一個? @ 錢進房地產! 新手學習房地產投資! 房屋買賣須知,銀行貸款程序,套房規劃出租管理,一同打拼創造更大商機!

斡旋金與要約書要選哪一個?

一、什麼是「斡旋金」？

當您想要知道這個東西的時候，肯定您已經看到心目中理想的房子，而且到了準備出價的階段，現在大多的消費者都是透過房屋仲介業者購買房屋，當你看中意某間房屋，想跟與屋主進行議價的時候，仲介業者通常就會跟你說：為表現你要買的誠意，要求你先付一些訂金來向屋主斡旋差價，講白一點就是希望拿點白花花的鈔票去迷惑屋主，讓屋主能同意你的出價，而當屋主同意你的出價時，這些訂金就會轉成定金(可參閱文章是"定金"？還是"訂金"？來了解兩種的差異)，並同時達成該筆買賣，等於就是買到房子而且必須要和屋主簽訂契約。一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等等名詞意思都很接近。

斡旋金制度其實是仲介業者自創的，屬於非典型契約，不過由於法律上並沒有明確去定義它，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能就會因為解釋和認知上的不同，常常會發生爭議。最常見的爭議包括：可否單方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易？若消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上，這些爭議都屬於私權爭議，當仲介業者與消費者發生爭議無法解決時，都必須透過法院的司法救濟程序作出最終的判決，所以，在簽訂斡旋金契約時，一定要看清楚雙方間的權利義務，如對契約文字有疑義時，最好也用白話文特別註明雙方真正想表達得含義，以避免事後可能發生的爭議。

二、什麼是「要約書」？

由於斡旋金制度在實際運作上爭議還是比較多，所以內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度，這個我必須說很難得覺得政府真的是佛心來的。
所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。

有看到吧，確實是可以不付斡旋金給仲介業者，但是要確實注意，一旦仲介完成傳達而且屋主點頭說要賣了，原則上就視同買賣契約生效，若買方反悔，屋主(賣方)仍然可選擇要求買方履行契約，當然也可選擇解除契約，請求損害賠償的喔。也因為這樣，為求審慎，內政部要約書範本中，還特地給消費者有攜回契約審閱權，於賣方承諾前並得為撤回要約之規定，一般來說審閱期最少三天。

三、到底要選擇使用「要約書」還是「斡旋金」？

以我個人的觀點來看，還是以要約書為主，畢竟要拿出斡旋金是拿出我們的血汗錢，一但拿錢出來，不論什麼理由，房仲都會想盡辦法不吐出來的，而且萬一說不準，那個房仲拿了錢就跑了怎麼辦? 但我不是說每個房仲都這樣，只是講萬一而已，房仲大部份人都還是很好的。而且要約書就能達到和斡旋金一樣的功效，反正都是要請仲介跟買方議價嘛，但是物件若確實很喜歡，且在價格上也有機會達到心中的水平，使用斡旋金有時確實會比要約書來得更有效力的喔！白花花的銀子誰不愛呢？重點是：如果房仲在收斡旋金之前，沒有以書面告知可選擇要約書的話，那可是違法的喔！

四、我應如何循求法律救濟呢？
消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害，可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定，向民事法院提起訴訟，請求損害賠償。

參考資料：行政院公平交易委員會

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