投資房地產基本上是非常穩健的獲利途徑,只要進退有據,
不論市場行情是漲是跌或持平,都可以致富。唯一的前提是,
要懂得房市的景氣循環,根據循環來操作,用小錢加上創意,
你也能成為房市大亨!

一、基本認識:房市如何操作
投資房地產真的不是什麼了不起的學問,只要去了解房地產市場
如何運作就能投資。

1.了解市場趨勢
事實上,不論房市看漲或看跌,都能夠獲利。
關鍵就在於要了解市場的走勢,再順勢調整投資策略,方法如下:

■房市看漲時,買進物件,好好整修一番,快快脫手獲利了結。
■房市看跌時,找尋賤價求售的物件,通常是法拍屋,用低價買進,
再以出租的收入來支應必要費用,等市場回溫再脫手。

要選擇操作方法,必須了解在地房市的走勢。房地產價格通常
會在一個可預測的循環中擺盪,為以下兩種趨勢:
■所謂「多頭」是指房地產價格一直攀升,有時也稱為賣方市場,
因為想買屋的人遠比賣屋的多,行情會一路攻頂然後開始下滑。
■所謂「空頭」是指房地產價格一路下滑,也稱為買方市場,
因為想賣的人比想買的多,行情會觸底後反彈。

2.了解市場循環
除了追蹤本地的影響因素之外,還應該要深入了解足以左右房價的全球影響因素。
這方面有些因素值得持續分析,包括:
■利率:尤其是美國聯準會所定的聯邦基金利率。當聯準會調升利率,
房貸利率也會跟著上揚,導致比較少人願意借貸。相對地,
調降利率就會促使房貸利率下降,刺激市場需求。只要了解美國國內利率的
大方向與走勢,就等於擁有了可以判斷市場未來走勢的好用領先指標。
當然也可參考國內央行利率.
■通貨膨脹:因為只要物價的漲跌幅度是在適度的範圍內,房地產都還算是
相當理想的投資標的。只有當物價狂升或狂跌,也就是在惡性通貨膨脹
或通貨緊縮的時候,才有必要退場。
■投資資金的流向:因為當資金流入房市,房價自然就上漲;
當資金退出房市轉向其他投資標的,房價則會下跌。

二、創造房地產財富
有了基本認識後,便考採用以下方法,靠房地產致富。
1.學會不必花頭款買房地產
投資房地產最棒的地方之一,就是可以用許多不同的方法來達成交易。
購買房地產傳統的作法是先付訂金,然後餘款用貸款,全額付清給賣方。
想要不花頭款就買房地產,必須想個有創意的作法,
補足銀行核貸金額與賣方開價之間的落差。不妨試試看:
■房子去做一胎或二胎房貸,或是開本票,把賣方當作募資對象。
■加上第一順位貸款的質押貸款。
■找合夥人,合夥人投入的現金可以分得產權。
■要求房仲業者讓出佣金。
■用信用卡額度做質押。
2.善用承購選擇權和鎖定協議
附優先承購選擇權的租約讓你有權以雙方議定的金額和期間承租房地產。
在這段時間內,你也有權用議定的價格把房子買下來。
在行情下跌或探底的時候,附優先承購選擇權的租約尤其好用,
因為這可以讓你保有買屋的權利。
一旦行情翻轉,就可以行使權利買下房子再轉賣出去,大賺一筆。
另外一種選擇是,可以在房地產買賣合約中,加入自己在30天到90天的期限內
作決定的權利和轉讓條款。這種合約稱為「鎖定協議」,只要做足功課,
或許可以考慮簽鎖定協議,然後另覓買主來完成交易。如果你夠靈活,
就可以不花什麼錢也沒冒什麼風險,就為自己賺進大把鈔票。

3.利用稅務和留置權賺錢
某些人因為欠繳房屋稅相當長的時間,欠下大筆稅金。
如果他們沒有能力清償或不願意清償,這又帶來了絕佳的投資機會。
可以這樣操作:
■向州政府或郡政府買下稅收留置權,用來作為議價的籌碼。
最起碼,就算他們不肯還你錢,把房子賣給別人,那麼新屋主也必須還錢給你,
才能免除稅收留置權。
■可以等郡政府拍賣這件房地產時,用遠低於市價的折扣買下來。
郡政府主要只是想收回欠稅,根本不會在乎你是否能藉此大賺一筆。
大多數郡政府都會在網站上公布這類消息,詳列下次拍賣時要拍賣的物件有哪些,
所以要找到這些近在眼前的機會其實非常簡單。同樣地,
這方面的投資也必須在事前做好功課。要做的功課有:
■學會做產權調查,這樣就能得知哪些房地產欠稅未繳。
■弄清楚是否有環境問題或法規問題,會限制你修建目標物件的權利。
■找到最適合的律師。

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