房東辛辛苦苦存了一輩子才買的房子,花了一大筆錢改建裝潢的漂漂亮亮的,就是希望能夠順利出租房屋,安穩的收租金。租房子,房客怕遇到惡房東,其實房東更怕碰到惡房客,請神容易送神難,租金收不到就算了,房客若還霸著房子不走,更糟。房東假使想用強硬手段趕人,又怕惹上官司,光想到要跑法院訴訟,曠日費時,光想到就一個頭兩個大,現在就來教你,如果真的遇到惡房客的話的自救良方!

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狀況一:
惡房客賴著不搬走,我能不能直接拿鑰匙開進去屋內把房子清空?

"房子是自己的,房客不搬離,房東就可以把房客的物品清空處理掉丟門外",這實在是個錯誤觀念。在法律上,你跟人家訂了租約,法律上就會保障租客,你就不能隨便開門進去、亂動人家東西,反而會讓你先吃上官司。

首 先是侵入民宅罪責,當你訂租約租給了房客,在法律上就變成他的私有空間,一旦你自己拿鑰匙開門進去,房客就可以告你私闖民宅。再來是竊盜罪跟毀損罪,如果 房客事後說掉了錢,或家電被弄壞,說是你搞的,這下子跳到黃河也洗不清。所以建議處理這種事要透過訴訟,拿到勝訴判決後聲請強制執行,讓法院派警察來幫忙 將對方物品清空,雖然過程比較麻煩,但比較不會惹出爭議。

狀況二:
房客就是不繳房租,屋主只能等到租約屆滿才能趕人,在此之前沒別的辦法?

在這種情況之下,屋主是可以提前終止與房客的租約

其 實,當房客開始藉口拖延租金,房東就要注意了。用口頭或電話的方式開始催繳租金就好,也許房客真是忙到忘記,或許是剛好手頭不方便(我還聽過女房客說那個 來,所以不方便);但是如果房東口頭通知三四次,房客還是沒有要繳錢的樣子,就狠一點直接改用寄發存證信函的方式,催告房客限期給付租金。假如房客接到存 證信函還是沒有老樣子,照樣不繳租金,累積連續兩個月不交租金,基本上,已經可以推定對方是沒有誠意要交租金的,這時就要開始做第二步動作,就是再寄第二 次存證信函,向房客表示他已經連續兩期沒有交租金,房東我不要再把房子租給他了。但這邊要注意的是,依照土地法第100條第3款規定,承租人積欠租金,除以擔保金抵償外,達兩個月以上時,出租人得收回房屋。也就是說,若原來租屋時收的押金是兩個月,房客必須欠租四個月(押金的兩個月,另外又欠租金兩個月,總共四個月),房東才可以請求收回房屋。

存證信函是到郵局寄的,可以到郵局買制式稿紙書寫,或者上郵政總局網站下載存證信函格式, 打字列印手寫都可以,準備一式三份(郵局、雙方各一份,對象多一人就再加一份,比如說要同時寄給消基會什麼的),如果有第二頁或附件文件,與前頁要加蓋騎 縫章,防止被抽換內容。然後帶到郵局櫃檯去寄,郵局會把其中一份蓋戳印後還給你留存,要寄給對方的那一份用掛號寄出。至於內容要怎麼寫並沒有一定格式,基 本上把重點都講到就可,存證信函內容寫白話一點,不要寫得文謅謅或是落落長,因為寄存證信函加頁是要加錢的。

寄存證信函的動作,法律上有三個意義,第一個是做請求或意思表示的動作,用書面寄信的把要講、該講的方式講清楚,而且是透過郵局當證人存檔,表示我確實有做這個動作;第二個是佐證提出請求或意思表示的時間點, 請求權時效在法律上是很關鍵的,如果對方都已經白住三十幾年你才寄存證信函也沒多大意義;第三個是要鄭重提醒對方,我要走法律途徑了,不是在開玩笑的,並 且在第二次存證信函裡頭,要明確表示你確定要終止租約,同時給他一個期限(通常是十五天或月底)請房客必須在期限前將房屋清空;如果房客接到存證信函還是 置之不理,也沒有把房屋清空,房東就要進行下一步,提出民事訴訟要求房客搬走。

記得,要正當趕走房客之前,一定要先將彼此間法律關係,也就是租賃關係終止掉,這也就是為什麼要寄兩次存證信函的原因;因為在還沒有終止掉租賃關係前,房東即使走法律途徑也很難有效趕走惡房客。

狀況三:
還不搬走?動用公權力進行強制執行

找 鄰長里長及管區警員陪同作公正第三方在場作證明,比較不會產生爭議,只要站在門口看一下屋內有沒有淨空就好,假設已經淨空,建議入內看看房屋是否有被破壞 的情況並拍照存證,但若是還沒清空,建議最好不要走進屋內巡視(除非聞到可疑的惡臭味),否則將來還是會有房客誣賴東西掉了要你賠的疑慮。

接 著,向地方法院的簡易庭具狀提出民事訴訟,在法院大樓通常會放一本訴狀書寫範例的書可以翻閱參考,有些也有法律志工櫃台可以詢問,訴狀內容大致就是寫我某 A要求某人B返還房屋,並且要求對方給付先前欠繳的租金。假設房東當初有讓房客設戶籍、登記公司,提告的時候記得也要寫明要求對方必須遷戶口、變更或取消 公司登記,這樣的訴訟通常判決下來還蠻快。對房客的部分是提起返還租賃物之訴訟,再一併請求房客返還逾期未繳租金,如果查證房客還有破壞房屋的情形,可以 同時向房客請求侵權行為損害賠償。不過侵權損害的部份有個前提是當初訂約時合約有附屋內狀況照片,可用出租前的屋內照片,比對返還房屋後的屋內狀況做舉 證。

一旦取得法院判你勝訴的判決後,就能再進一步向法院民事執行處聲請強制執行,要讓對方遷出你的房子,也要到這個階段法院才會指派警察,動用公權力強迫對方依照判決內容搬離。

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