重要筆記!! 房地合一稅中的成本費用怎麼認定?

房地合一稅(以下統稱新制)105年1月1日起即將登場,看倌們都已經準備好了嗎? 財政部特別於今年7月21日發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」方便讓民眾了解課徵以及申報的具體內容,今天繼續跟大家分享的絕對是大家都很關心的重點:所得稅的計算以及成本費用怎麼認定?

房地合一 所得稅的計算 成本費用  

首先要知道房地合一稅的計算公式:房屋、土地交易所得稅的計算,是以出售房屋、土地時的成交價減除取得成本及因取得、改良與移轉而支付費用後的餘額來計算的。

房地合一所得稅計算公式 取得成本 錢進房地產   

有了這個公式之後再來了解大家最關心的取得成本及費用認定,說明如下:
  1. 成本費用認定
    取得成本:買賣取得的話,以成交價為準
    另外,下列支出只要能提示證明文件(發票),就能夠包含在成本中減除喔:
    • 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付的必要費用:像是契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
    • 取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費:這部分基本上就是講修繕裝潢部分的費用。
    • 其他出售房屋及土地所支付的必要費用:如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
    • 改良土地已支付之全部費用:如工程受益費、土地重劃費用、因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地,其捐贈時的土地公告現值總額。
    • 假設個人未提示費用的證明文件或所提示的費用證明金額未達成交價額5%的話,稽徵機關可以依照成交價額的5%來計算費用喔,切記要先計算看看怎麼配置比較有利。
    • 不包括的部分:不包括取得房屋及土地所有權,應繳納的土地增值稅、房屋稅、地價稅、社區管理費或清潔費、房貸借款利息,這些則不能列為成本及費用減除
  2. 申報作業
    這一條規定要特別注意:個人交易房屋、土地,不論是否有應納稅額,都應該在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日房屋使用權交易日的次日起算30日內向戶籍地(居住者)或房屋、土地所在地(非居住者)稽徵機關辦理申報納稅。交易的房屋或土地若屬信託財產者,可由受託人代為申報。

附帶一提,當個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形,符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額的認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者,得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定的條件。

適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時,個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用;如以配偶的一方名義出售自住房地,並以配偶的他方名義重購者,亦得適用。

參考資料:財政部賦稅署新聞稿房地合一課徵所得稅申報作業要點
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