在整個不動產的買賣過程中,我個人認為,不動產說明書,是物件最基礎的資料,也可以說是最重要的一個部分,所以這本說明書(差點說成操作手冊)你一定要會看,要看得懂,不然會漏掉很多資訊喔。

什麼是不動產說明書?

不動產說明書,白話一點就是房屋的身分證,裡面完整的記錄房屋產權的調查結果,內容包含權狀、謄本、地籍圖、屋況瑕疵等房屋資訊,主要是為了幫買方明確掌握房屋內外狀況,並且可以避免將來房屋買賣糾紛產生。

要注意的重要項目有:


 

一、土地及建物謄本
土地謄本包含了:所有權人、權狀字號、其他登記事項、權利人、權利種類、權利金額、共同擔保。
建物謄本:除了上述和土地謄本相同的注意項目外,還包括:建築完成日期、主要用途、面積:分為總面積(主建物面積)、附屬建物面積,和公共設施面積,這裡的面積是用平方公尺紀錄的,要換成坪,就要除以0.3025,或參考一坪到底有多大? 這部分的資料會在第三篇文章中另外為大家說明。

二、地籍圖
地籍圖可以很清楚的顯示建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等,特別要看的是房子有沒有可能建在道路用地上或是公共設施用地上,可別買了才發現其實是買到馬路或是水利地。

三、建物平面圖建物位置圖
建物測量成果圖標示了建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、測量後之建物各邊界尺寸等。可以此了解實際建物面積大小,以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積,及清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。

四、土地及建物目前現況管理與使用情形
目前土地和建物的管理使用,要注意的是有無分管協議,像是大樓的管理委員會所召開的住戶大會的各項決議事項、會議記錄等。

五、土地使用分區證明
土地使用分區會影響將來開發的可能性,例如想申請營業登記等,就必須弄清楚土地使用分區現況。


六、標的物現況說明書
這個部份主要是記錄物件本身的現況,所以記載的項目就很多,比較重要的項目包括是否帶租約、車位使用狀況、建物本身是否有滲漏水、是否增建、或是地震後有無龜裂、是否為凶宅、海砂屋輻射屋等情況,都要仔細看清楚。

七、交易價金、付款方式
詳列價格和付款方式是為了避免金錢爭議,如果有特別的付款方式一定要寫下來,避免日後爭議。

八、應納稅額、規費項目之負擔方式
同樣是為了讓交易更合理透明,將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上,買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分,日後不會有不必要的爭議。

九、其他特殊約定事項
此部分是買賣雙方互相約定的其他交易條件,例如賣方希望買方配合辦理土地增值稅減半的優惠,而買方亦會希望賣方配合辦理政府優惠貸款等,事先講好,切記一定要白紙黑字寫下來。

下次去看房子的時候不要只是一直看屋況,也要記得要向房仲要不動產說明書來仔細看看,若遇到根本沒帶不動產說明書的房仲,還可以拿出你的專業來偷偷笑他一下喔

詳細的不動產說明書法規內文還可以參考這一篇不動產說明書應記載及不得記載事項

 

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