買屋看屋一定要懂的基本知識﹝一﹞

地坪】:用最白話的說法,就是持有土地的坪數,舉例來說,某塊土地的面積有60坪,這60坪就是地坪。以透天厝來說地坪通常不小,通常都是獨立持有的土地坪數,不像公寓和大樓都是一塊土地由總用戶數持分。

對一般人來說,如果選購的是大樓、公寓,因為持分地坪面積小很多,習慣上買賣雙方討論時所說的坪數都是建坪。


建坪】:建坪則是建築物中所有樓層的底板面積加起來的總坪數,包含陽台、公設等面積都算,如果有多層樓,那就是所有樓層的底板面積加起來就是建坪。
舉例來說,一筆60坪的土地上有一棟 3 層建築物,每1層是40坪,那建坪就是40*3=120坪,所以就會看到寫地坪60坪,建坪120坪。

不管透天、大樓或公寓在房屋買賣時大都是以建坪來計算單價。

實坪】:指的是實際使用的坪數,也就是建坪。

主建物】:指房子的主要部分,簡單的說也就是實際室內面積,購買後可以自由進出的區域,指從大門、客廳,到臥房、廚房等等空間。

附屬建物】:與主建物相連且專屬主建物的設施,如:露台、陽台等等,都歸房屋主人專有專用,值得注意的是在某些部分若是在屋外與主建物相連的附屬建物反而是都屬於公設的一部分,雖不具有自由支配權,但也包含在銷售坪數中。

露台】:附屬建物之一,沒有屋頂的區域就統稱為露台,一般常見的有歸屬各住戶的室內露台,以及大樓樓頂的露台,但是要注意屋頂露台為公共區域,並不屬於頂樓住戶,而且露台也不能算是銷售坪數。

陽台】:也是附屬建物,類似露台但是有屋頂的區域,就是平常曬衣服,種種花草,或是跟女朋友看星星看夜景的地方﹝扯遠了﹞,值得注意的是:陽台有計入銷售坪數,而且於法規定,陽台面積不得超過當層樓地板面積的10%,再加上在容積管制實施後,陽台深度從以前的一米五放寬至二公尺,也有了較佳的使用性。

雨遮】:可以登記的附屬建物之一,用來遮雨之用,通常在窗戶或冷氣孔上方,法規規定窗邊可以不超過1公尺。﹝也太長了吧﹞


公共設施】:指的就是住戶共同使用的部分,通常是公寓大廈才有,包括稍後會介紹俗稱的大公和小公,也就是常聽到的公設,公共設施越多的房屋,通常可用的設備自然比較多,不過購買之前必須要注意公設坪數為多少,因為公設坪數偏高的話,相對的室內空間也會相對沒那麼理想,但是要特別注意並不包括約定共用部分的面積﹝註﹞。

小公】:大樓公共設施的一部分,指「部分大樓住戶」共同使用的區域,像是各樓層的電梯、樓梯間、當層公共區域的陽台、露台等等;一般小公的計算範圍是「樓層」,所以小公多分布在各樓層的設施,但要注意在造鎮、社區型的大樓產品,大樓門廳也算是小公喔。

大公】:大樓公共建築的一部分,指「所有住戶」必須共同使用的區域,如:電機室、防空避難室、屋頂突出物、健身房、游泳池…等等。

公共設施比例】(公設比):簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值,即公共設施分擔面積除以建坪面積後之百分比值。
例如:總坪數 20.17 坪,公共設施坪數 6.38 坪
公設比:6.38 / 20.17 = 31.63%
要注意的是這個比例並沒有一定的所謂合理的數值,只是一個買屋時參考數值,像是偏郊區的房子通常會以較高比例的公設來為自己加分,對吧?

虛坪】:指的就是公共設施的坪數,也是會算進房屋總面積中。

房屋面積】:主建物、附屬建物、公共設施這三者的總合,建物所有權狀上都分列的很清楚,在購買前必須要弄清楚各部分的面積,了解確實可支配的面積大小。

弄清楚了上面這些基本的術語之後,相信您下次到現場看房子,或是在看房屋說明書的時候,一定會更有概念!也預祝您找到您想要的房子!

 
﹝註﹞【約定共用】:
公寓大廈的專有部分,經所有權人同意,以規約約定提供做為公共使用者,稱為約定共用,視為供公共使用之一部分,其管理與維護責任均與共用部分相同,由管理人員或管理委員會負責;公寓大廈之約定專用部分及約定共用部分之範圍及使用所有權人或使用人,如果未經載明在公寓大廈規約內者,是不具有效力的。
共同使用的公共設施面積在辦理登記時,是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有,因此購屋時必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣,確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等,避免分攤到無用途的公設面積。

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